Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Deutschland – und selbst in einer erfassten Stadt nicht automatisch für jede Wohnung. Entscheidend sind deshalb zwei Fragen: Gilt die Mietpreisbremse an Ihrem Wohnort und fällt auch Ihr konkretes Mietverhältnis darunter?
Wer eine Wohnung anmietet und feststellt, dass die Miete sehr hoch ist, stößt häufig auf die Mietpreisbremse. Dann stellt sich schnell die Frage: Gilt die Mietpreisbremse eigentlich auch bei mir?
Die Antwort hängt nicht allein davon ab, wie hoch Ihre Miete ist. Zunächst muss geklärt werden, wo Ihre Wohnung liegt. Anschließend kommt es darauf an, ob Ihre konkrete Wohnung und Ihr Mietverhältnis von der Mietpreisbremse erfasst werden. Denn die Mietpreisbremse gilt zwar aufgrund eines Bundesgesetzes. Sie gilt aber nicht automatisch in jeder Stadt und auch nicht automatisch für jede Wohnung innerhalb einer erfassten Stadt.
Gilt die Mietpreisbremse an meinem Wohnort?
Das ist der erste Schritt. Die Regeln zur Mietpreisbremse stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach § 556d BGB darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Diese Grenze gilt allerdings nur in Gebieten, die durch das jeweilige Bundesland als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurden. Vereinfacht gesagt: Das Bundesrecht schafft die Mietpreisbremse, die Bundesländer bestimmen, wo sie gilt.
Deshalb kann die Mietpreisbremse in einer Stadt gelten, während sie in einer benachbarten Gemeinde nicht anwendbar ist.
Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?
Die Mietpreisbremse gilt in zahlreichen deutschen Städten und Gemeinden, aber nicht flächendeckend im gesamten Bundesgebiet.
Besonders viele Gebiete sind unter anderem in Bayern und Baden-Württemberg erfasst. In großen Städten gilt die Mietpreisbremse beispielsweise in Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Bonn, Frankfurt am Main, Leipzig und Dresden. Berlin und Hamburg sind jeweils vollständig als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt.
Welche Städte und Gemeinden aktuell erfasst sind, ergibt sich aus den jeweiligen Rechtsverordnungen der Bundesländer. Für eine erste Orientierung stellt auch der Deutsche Mieterbund eine bundesweite Übersicht bereit.
Wichtig: Dass Ihre Stadt dort aufgeführt ist, bedeutet noch nicht automatisch, dass Ihre konkrete Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Damit ist lediglich die erste Voraussetzung erfüllt.
Warum gilt die Mietpreisbremse nicht überall?
Der Gesetzgeber hat die Mietpreisbremse bewusst an sogenannte angespannte Wohnungsmärkte gekoppelt. Ein Gebiet kann insbesondere dann als angespannt eingestuft werden, wenn die Mieten besonders stark steigen, Haushalte einen überdurchschnittlich hohen Anteil ihres Einkommens für die Miete ausgeben, die Bevölkerung wächst und nicht genügend neuer Wohnraum entsteht oder nur wenig Wohnraum leer steht.
Die Bundesländer entscheiden auf dieser Grundlage, welche Städte und Gemeinden erfasst werden. Hinter der Frage „Gilt die Mietpreisbremse in meiner Stadt?“ steht deshalb immer eine Kombination aus Bundesgesetz und Landesverordnung.
Gilt die Mietpreisbremse auch für meine Wohnung?
Das ist die zweite und oft wichtigere Frage. Selbst wenn Ihre Wohnung in einer Stadt mit Mietpreisbremse liegt, heißt das noch nicht automatisch, dass Ihre konkrete Miethöhe begrenzt ist.
Es muss zusätzlich geprüft werden, ob eine gesetzliche Ausnahme eingreift. Eine sinnvolle Prüfung läuft deshalb in drei Schritten ab:
- Gilt die Mietpreisbremse an meinem Wohnort?
- Fällt meine konkrete Wohnung unter die Mietpreisbremse?
- Wie hoch wäre die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete?
Erst wenn alle drei Fragen beantwortet sind, lässt sich sinnvoll beurteilen, ob Ihre Miete tatsächlich zu hoch ist.
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht für meine Wohnung?
Besonders wichtig sind einige gesetzliche Ausnahmen.
Bei Neubauten gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (s. dazu auch Gilt die Mietpreisbremse bei Neubauten?). Entscheidend ist dabei nicht allein das Baujahr des Gebäudes, sondern insbesondere der Zeitpunkt der ersten Nutzung und Vermietung.
Auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung kann von der Mietpreisbremse ausgenommen sein (s. dazu auch Gilt die Mietpreisbremse trotz Modernisierung oder Kernsanierung?). Nicht jede Renovierung oder Sanierung reicht dafür aus. Ob tatsächlich eine umfassende Modernisierung vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann außerdem eine bereits zuvor zulässigerweise geschuldete höhere Vormiete relevant sein. Dann kann der Vermieter möglicherweise eine Miete verlangen, die oberhalb der Grenze von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Gerade die Vormiete ist deshalb in vielen Mietpreisbremse-Fällen ein zentraler Streitpunkt.
Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?
Eine möblierte Wohnung ist nicht allein deshalb von der Mietpreisbremse ausgenommen. Auch bei möbliert vermieteten Wohnungen kann die Mietpreisbremse grundsätzlich gelten. Die Möblierung kann allerdings bei der Berechnung eine zusätzliche Rolle spielen.
Deshalb sollte bei einer möblierten Wohnung nicht allein aus der Bezeichnung „möbliert“ geschlossen werden, dass die Mietpreisbremse keine Anwendung findet.
Gilt die Mietpreisbremse bei befristeten Mietverträgen?
Auch ein befristeter Mietvertrag führt nicht automatisch dazu, dass die Mietpreisbremse ausgeschlossen ist. Entscheidend ist vielmehr, ob tatsächlich ein Wohnraummietverhältnis vorliegt, auf das die gesetzlichen Regeln Anwendung finden, und ob gegebenenfalls eine besondere gesetzliche Ausnahme besteht.
Die bloße Befristung des Vertrags beantwortet diese Frage noch nicht.
Gilt die Mietpreisbremse in Berlin für meine Wohnung?
In Berlin gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich im gesamten Stadtgebiet. Wer also in Berlin wohnt, hat die erste räumliche Voraussetzung in der Regel schnell geklärt.
Danach muss trotzdem geprüft werden, ob die konkrete Wohnung möglicherweise unter eine Ausnahme fällt, etwa wegen eines Neubaus, einer umfassenden Modernisierung oder einer relevanten Vormiete.
Die richtige Frage lautet deshalb nicht nur: „Gilt die Mietpreisbremse in Berlin?“ Sondern: „Gilt die Mietpreisbremse auch für meine Berliner Wohnung – und wie hoch darf meine Miete sein?“
Gilt die Mietpreisbremse in Hamburg?
Auch Hamburg ist vollständig erfasst. Wie in Berlin gilt aber auch hier: Die räumliche Geltung allein sagt noch nicht, ob eine konkrete Miete zu hoch ist. Zusätzlich müssen die Wohnung, mögliche Ausnahmen und die ortsübliche Vergleichsmiete geprüft werden.
Gilt die Mietpreisbremse in München, Köln, Leipzig oder Frankfurt?
Auch in München, Köln, Leipzig, Frankfurt am Main und zahlreichen weiteren Großstädten gelten Regelungen zur Mietpreisbremse.
Da die Bundesländer ihre Gebiete durch eigene Verordnungen bestimmen und diese Regelungen geändert werden können, sollte für den konkreten Wohnort immer der jeweils aktuelle Stand geprüft werden.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse?
Die bundesgesetzliche Grundlage ermöglicht entsprechende Landesverordnungen derzeit bis spätestens zum 31. Dezember 2029.
Das bedeutet aber nicht automatisch, dass jede einzelne Landesverordnung bis zu diesem Datum gilt. Entscheidend ist jeweils die konkrete Regelung des betreffenden Bundeslandes.
Wie prüfe ich, ob die Mietpreisbremse persönlich für mich gilt?
Am einfachsten lässt sich die Prüfung in drei Ebenen aufteilen. Zuerst wird der Wohnort geprüft: Liegt die Wohnung in einer Stadt oder Gemeinde, die als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde?
Danach folgen Wohnung und Mietvertrag. Hier geht es darum, ob eine gesetzliche Ausnahme greift, etwa wegen Neubau, umfassender Modernisierung oder Vormiete.
Erst im dritten Schritt wird die zulässige Miethöhe berechnet. Dafür ist insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete relevant.
Eine sehr hohe Miete allein beweist deshalb noch keinen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Umgekehrt sollten Sie aber auch nicht davon ausgehen, dass eine hohe Miete zulässig ist, nur weil Sie den Mietvertrag unterschrieben haben oder Ihr Vermieter sich auf eine Ausnahme beruft.
Woran erkenne ich, ob sich eine Prüfung lohnt?
Eine Prüfung kann besonders sinnvoll sein, wenn Ihre Nettokaltmiete deutlich über dem Mietspiegel liegt oder Sie bereits beim Einzug das Gefühl hatten, dass die verlangte Miete ungewöhnlich hoch ist.
Ein einfaches Beispiel: Liegt die nach der Mietpreisbremse grundsätzlich zulässige Miete bei 900 Euro und zahlen Sie tatsächlich 1.150 Euro, beträgt die Differenz 250 Euro pro Monat. Das sind 3.000 Euro pro Jahr.
Ob diese Differenz tatsächlich zurückgefordert und die zukünftige Miete gesenkt werden kann, hängt anschließend von den konkreten Voraussetzungen Ihres Mietverhältnisses ab.
Fazit: „Wo gilt die Mietpreisbremse?“ ist nur die erste Frage
Wer wissen möchte, ob die Mietpreisbremse persönlich für die eigene Wohnung gilt, sollte zwei Ebenen auseinanderhalten. Zuerst muss feststehen, dass die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt. Danach muss geprüft werden, ob die konkrete Wohnung und das Mietverhältnis tatsächlich erfasst sind oder eine gesetzliche Ausnahme gilt.
Erst anschließend lässt sich berechnen, wie hoch die zulässige Miete sein könnte.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur: „Wo gilt die Mietpreisbremse?“, sondern: „Gilt sie an meinem Wohnort – und gilt sie auch für meine Wohnung?“
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FAQ: Häufige Fragen zur Geltung der Mietpreisbremse
Gilt die Mietpreisbremse überall in Deutschland?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt nur in Städten und Gemeinden, die das jeweilige Bundesland durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat.
Woher weiß ich, ob die Mietpreisbremse in meiner Stadt gilt?
Maßgeblich ist die aktuelle Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes. Für eine erste Orientierung gibt es außerdem bundesweite Übersichten, etwa beim Deutschen Mieterbund.
Gilt die Mietpreisbremse automatisch für mich, wenn meine Stadt erfasst ist?
Nein. Danach muss zusätzlich geprüft werden, ob Ihre konkrete Wohnung unter die Mietpreisbremse fällt oder eine gesetzliche Ausnahme greift, etwa bei Neubau, umfassender Modernisierung oder einer relevanten Vormiete.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Grundsätzlich ja. Eine Möblierung führt nicht automatisch dazu, dass die Mietpreisbremse ausgeschlossen ist. Die Möblierung kann allerdings bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe eine zusätzliche Rolle spielen.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei einem befristeten Mietvertrag?
Eine Befristung schließt die Mietpreisbremse nicht automatisch aus. Entscheidend ist, um welches Mietverhältnis es sich handelt und ob eine gesetzliche Ausnahme einschlägig ist.
Bis wann gilt die Mietpreisbremse?
Die bundesgesetzliche Grundlage erlaubt entsprechende Landesverordnungen derzeit bis spätestens Ende 2029. Wie lange die Mietpreisbremse an einem konkreten Wohnort gilt, richtet sich aber nach der jeweiligen Landesverordnung.