Möblierte Wohnungen sind in Großstädten längst zur Normalität geworden – und mit ihnen ein hartnäckiges Problem: Vermieter verlangen für die gleiche Wohnung plötzlich 300, 400 oder sogar 500 Euro mehr Miete, nur weil ein Bett, ein Sofa und ein paar Schränke darin stehen. Viele Mieterinnen und Mieter geben sich dann geschlagen und zahlen, weil sie denken, dass die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen einfach nicht gilt. Das ist aber ein Irrtum – und ein teurer noch dazu.
Wer in Berlin oder einer anderen Großstadt nach einer Wohnung sucht, stößt immer häufiger auf möblierte Wohnungen. Ein Bett, ein Schrank, ein Tisch oder eine Couch stehen bereits in der Wohnung – dafür liegt die verlangte Miete teilweise erheblich über dem Mietspiegel. Bei Mieterinnen und Mietern entsteht deshalb schnell der Eindruck: Für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse offenbar nicht.
Doch das stimmt so nicht. Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen. Zwar kann der Vermieter für die mitvermieteten Möbel einen zusätzlichen Möblierungszuschlag verlangen. Die Bezeichnung einer Wohnung als „möbliert“ ist aber kein Freibrief für eine beliebig hohe Miete. Die Miete lässt sich wie immer im Rahmen der Mietpreisbremse überprüfen.
Gilt die Mietpreisbremse bei einer möblierten Wohnung?
Grundsätzlich ja. Allein dadurch, dass eine Wohnung mit Möbeln vermietet wird, entfällt die Mietpreisbremse nicht. In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für mitvermietete Möbel kann allerdings ein zusätzlicher Wert berücksichtigt werden.
Vereinfacht gesagt geht es deshalb um zwei Bestandteile: zulässige Miete für die Wohnung + zulässiger Möblierungszuschlag. Gerade der zweite Teil macht die Prüfung bei möblierten Wohnungen häufig komplizierter.
Wichtig sind außerdem die allgemeinen Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Und für bestimmte besondere Wohnformen – etwa Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch unter den gesetzlichen Voraussetzungen – gelten nochmals eigene Regeln. Fest steht aber: „Möbliert“ allein trägt keine Ausnahme von der Mietpreisbremse.
Beispiel-Fall: 300 Euro mehr Miete nur wegen der Möbel?
Nehmen wir eine Wohnung, für die nach der Mietpreisbremse grundsätzlich eine Nettokaltmiete von 900 Euro zulässig wäre. Der Vermieter verlangt für die möblierte Wohnung allerdings 1.200 Euro. Die Differenz beträgt also 300 Euro im Monat.
In der Wohnung befinden sich ein Bett, ein Sofa, ein Tisch, vier Stühle und mehrere Schränke. Darf der Vermieter deshalb 300 Euro zusätzlich verlangen?
Die Antwort lautet: Nicht automatisch. Es muss vielmehr geprüft werden, welche Möbel tatsächlich mitvermietet wurden, welchen Wert sie haben und welcher Zuschlag für ihre Nutzung gerechtfertigt sein kann.
Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?
Hier liegt bislang eines der größten praktischen Probleme. Das geltende Recht enthält keine einfache gesetzliche Formel, mit der sich für jede möblierte Wohnung der zulässige Möblierungszuschlag ausrechnen lässt. Auch eine Pflicht, den Zuschlag im Mietvertrag gesondert auszuweisen, besteht nach der bisherigen Rechtslage nicht generell.
In der Rechtsprechung spielt insbesondere der Zeitwert der Möbel eine Rolle. Es kommt also nicht unbedingt darauf an, was ein Sofa oder ein Bett irgendwann einmal neu gekostet hat. Alter und Wertverlust können berücksichtigt werden. Der Berliner Mieterverein verweist für die derzeitige Rechtslage ebenfalls auf den Zeitwert als wesentlichen Faktor.
Das ist praktisch wichtig: Einige bereits ältere Möbelstücke rechtfertigen nicht allein deshalb einen Aufschlag von mehreren hundert Euro monatlich, weil die Wohnung als „möbliert“ angeboten wird.
Landgericht Berlin: „Die Wohnung ist möbliert“ reicht nicht immer aus
Eine interessante Entscheidung hierzu stammt vom Landgericht Berlin vom 9. Mai 2023 – 65 S 22/23. In dem Verfahren war im Mietvertrag kein gesonderter Möblierungszuschlag ausgewiesen. Das Landgericht stellte klar: Soll bei der Berechnung der zulässigen Miete trotzdem ein Möblierungszuschlag berücksichtigt werden, muss der Vermieter die konkrete Möblierung darlegen. Nach der Entscheidung trägt er die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe und Berechtigung des Zuschlags.
Vereinfacht gesagt: Der Hinweis „Die Wohnung ist eben möbliert“ beantwortet noch nicht die Frage, welcher zusätzliche Mietbetrag für die Möbel gerechtfertigt ist.
Gerade wenn ein hoher Zuschlag im Mietvertrag überhaupt nicht erkennbar ausgewiesen wird, kann sich deshalb eine genauere Prüfung für Mieterinnen und Mieter lohnen.
Aktuell 2026: Der Gesetzgeber will den Möblierungszuschlag neu regeln
Wie relevant dieses Problem inzwischen geworden ist, zeigt die aktuelle mietrechtliche Debatte. Die Bundesregierung hat 2026 einen Gesetzentwurf mit neuen Regeln für möblierte Wohnungen auf den Weg gebracht. Danach soll der Möblierungszuschlag künftig gesondert ausgewiesen werden und angemessen sein. Entscheidend soll insbesondere der Zeitwert der Möbel sein. Für vollmöblierte Wohnungen sieht der Regierungsentwurf zudem eine Vermutungsregel für einen Zuschlag von maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete vor.
Hintergrund ist gerade die Schwierigkeit, bei möblierten Wohnungen nachzuvollziehen, welcher Teil einer hohen Miete tatsächlich auf die Wohnung und welcher auf die Möbel entfällt.
Für Mieter und MIeterinnen ist allerdings wichtig: Geplante neue Regeln dürfen nicht einfach so behandelt werden, als wären sie bereits die Grundlage jedes bestehenden Mietvertrags. Für die Prüfung eines konkreten Mietverhältnisses kommt es auf die jeweils geltende Rechtslage an.
Kann eine Möblierung zur Umgehung der Mietpreisbremse genutzt werden?
In der Praxis wird diese Frage schon länger diskutiert. Denn wenn eine Wohnung beispielsweise nach der Mietpreisbremse nur 900 Euro kosten dürfte, aber als möblierte Wohnung für 1.300 oder 1.400 Euro angeboten wird, ist für Mieter zunächst kaum erkennbar, wie sich diese Differenz zusammensetzt.
Der Berliner Mieterverein spricht ausdrücklich von einer faktischen Umgehungsproblematik bei möblierter Vermietung. Auch aktuelle Untersuchungen zeigen, dass möblierte Angebote gerade in angespannten Wohnungsmärkten eine erhebliche Rolle spielen.
Das bedeutet natürlich nicht, dass jede möblierte Vermietung eine Umgehung der Mietpreisbremse darstellt. Es bedeutet aber: Ein auffällig hoher Mietpreis wird nicht allein dadurch zulässig, dass einige Möbel mitvermietet werden.
Was sollten Mieterinnen und Mieter bei einer möblierten Wohnung prüfen?
Wer den Eindruck hat, dass seine möblierte Wohnung zu teuer ist, sollte deshalb nicht nur die Gesamtmiete mit dem Mietspiegel vergleichen.
Relevant sind insbesondere:
- Welche Miete wäre für die Wohnung ohne Möblierung zulässig?
- Welche Möbel werden tatsächlich mitvermietet?
- Wie alt und wertvoll sind diese Möbel?
- Ist ein Möblierungszuschlag im Mietvertrag ausgewiesen?
- Wie hoch ist der Zuschlag beziehungsweise welcher Anteil der Gesamtmiete soll auf die Möbel entfallen?
- Kann der Vermieter die Höhe nachvollziehbar begründen?
- Greift möglicherweise eine andere gesetzliche Ausnahme von der Mietpreisbremse?
Gerade bei einem hohen monatlichen Aufschlag kann sich eine genauere Berechnung erheblich auswirken.
Wann kann anwaltliche Unterstützung sinnvoll sein?
Eine rechtliche Prüfung durch einen Anwalt oder eine Anwältin kann insbesondere sinnvoll sein, wenn die Gesamtmiete deutlich über den Werten des Mietspiegels liegt und der Vermieter die Differenz hauptsächlich mit der Möblierung erklärt.
Das gilt beispielsweise, wenn der Möblierungszuschlag im Vertrag gar nicht ausgewiesen ist, die Möbel bereits älter oder von überschaubarem Wert sind oder nicht nachvollziehbar erklärt wird, wie sich der Zuschlag zusammensetzt.
Denn bei möblierten Wohnungen kann die Berechnung komplizierter sein als bei einer gewöhnlichen Mietspiegelprüfung.
Fazit: Möbliert bedeutet nicht automatisch, dass die Mietpreisbremse nicht gilt
Auch für möblierte Wohnungen gilt grundsätzlich die Mietpreisbremse. Der Vermieter kann zwar einen Zuschlag für die überlassenen Möbel verlangen. Dieser Zuschlag macht die Miethöhe aber nicht beliebig.
Die Rechtsprechung zeigt, dass die konkrete Möblierung und deren Wert tatsächlich eine Rolle spielen können. Gleichzeitig beschäftigt sich 2026 sogar der Gesetzgeber mit dem Problem und will den Möblierungszuschlag transparenter regeln.
Wer für eine möblierte Wohnung deutlich mehr zahlt, als der Mietspiegel zunächst erwarten lässt, sollte deshalb nicht vorschnell davon ausgehen, dass die Mietpreisbremse wegen der Möblierung keine Rolle spielt. Gerade der Möblierungszuschlag kann ein wichtiger Teil der Mietprüfung sein.