Sie haben gerade eine Mieterhöhung von Ihrem Vermieter bekommen? Dann sollten Sie nicht vorschnell zustimmen. Eine Mieterhöhung ist ein guter Anlass, nicht nur das aktuelle Schreiben zu überprüfen, sondern die Höhe Ihrer Miete insgesamt. Denn neben der Frage, ob die neue Mieterhöhung zulässig ist, kann sich eine zweite Frage finanziell noch viel stärker auswirken: War bereits Ihre bisherige Miete zu hoch?
Gerade in Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, kann eine Überprüfung ergeben, dass schon die bei Mietbeginn vereinbarte Miete oberhalb der gesetzlich zulässigen Grenze lag. Dann geht es möglicherweise nicht nur darum, eine weitere Mieterhöhung zu verhindern. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die bisherige Miete sogar gesenkt werden.
Mieterhöhung bekommen – muss ich zustimmen?
Nein. Sie müssen einem Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters nicht ungeprüft zustimmen.
Bei einer klassischen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB muss der Vermieter verschiedene gesetzliche Voraussetzungen einhalten. Unter anderem kommt es auf die ortsübliche Vergleichsmiete, bestimmte Fristen und die sogenannte Kappungsgrenze an. Das Mieterhöhungsverlangen muss außerdem in Textform erklärt und begründet werden.
Daneben gibt es andere Formen von Mietänderungen, beispielsweise aufgrund einer vereinbarten Indexmiete oder Staffelmiete oder nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen. Welche Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gelten, hängt deshalb vom jeweiligen Mietvertrag und vom Grund der Erhöhung ab.
Eine Mieterhöhung ist also nicht automatisch wirksam, nur weil der Vermieter sie verlangt.
Warum Sie jetzt nicht nur die Mieterhöhung prüfen sollten
Wer ein Mieterhöhungsschreiben bekommt, schaut häufig zum ersten Mal seit längerer Zeit wieder genauer auf die eigene Miete. Wie hoch ist eigentlich die Nettokaltmiete? Welche Wohnfläche steht im Mietvertrag? Was sagt der Mietspiegel? Und wie viel mehr verlangt der Vermieter?
Genau an diesem Punkt lohnt es sich, einen Schritt weiterzugehen. Denn statt lediglich zu fragen:
„Darf mein Vermieter meine Miete jetzt erhöhen?“
sollten Sie auch prüfen:
„War meine bisherige Miete überhaupt in dieser Höhe zulässig?“
Das sind rechtlich zwei unterschiedliche Fragen. Für Mieterinnen und Mieter kann die zweite Frage aber finanziell sogar wichtiger sein.
Mietpreisbremse: Vielleicht war Ihre Miete schon vorher zu hoch
In vielen Städten und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse. Sie begrenzt grundsätzlich die Miethöhe bei Abschluss eines neuen Mietvertrags.
Nach § 556d BGB darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Von diesem Grundsatz gibt es allerdings wichtige Ausnahmen. Eine höhere Miete kann beispielsweise aufgrund einer zulässigen höheren Vormiete, bei bestimmten umfassend modernisierten Wohnungen oder bei Wohnungen zulässig sein, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden.
Ob die Mietpreisbremse tatsächlich verletzt wurde, lässt sich deshalb nicht allein anhand der Höhe der aktuellen Miete beurteilen. Dafür müssen der Mietvertrag und die konkreten Umstände des Mietverhältnisses geprüft werden.
Eine neue Mieterhöhung kann aber genau der richtige Anlass für diese Prüfung sein.
Beispiel: Der Vermieter verlangt 80 Euro mehr – dabei ist schon die bisherige Miete zu hoch
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt, warum sich eine umfassende Mietprüfung lohnen kann: Eine Mieterin zahlt bislang 1.200 Euro Nettokaltmiete. Nun bekommt sie eine Mieterhöhung. Ihr Vermieter verlangt künftig 1.280 Euro. Naheliegend ist zunächst die Frage: Darf der Vermieter die Miete von 1.200 auf 1.280 Euro erhöhen?
Bei der Überprüfung des Mietvertrags stellt sich jedoch heraus, dass für die Wohnung die Mietpreisbremse gilt. Nehmen wir für dieses vereinfachte Beispiel an, dass die höchstzulässige Miete bei 1.050 Euro liegt und keine gesetzliche Ausnahme greift. Dann geht es plötzlich nicht mehr nur um die zusätzlichen 80 Euro.
Statt der Frage: „1.200 Euro oder 1.280 Euro?“ geht es möglicherweise um: „1.050 Euro statt 1.280 Euro“.
Die Mieterhöhung war in diesem Fall lediglich der Anlass, ein viel grundlegenderes Problem zu entdecken: Schon die bisherige Miete war möglicherweise unzulässig hoch.
Bei einer Differenz von 230 Euro wären das 2.760 Euro pro Jahr. Deshalb kann die Prüfung der Ausgangsmiete wirtschaftlich erheblich wichtiger sein als die isolierte Prüfung der aktuellen Erhöhung.
Mieterhöhung und Mietpreisbremse: Was ist der Unterschied?
Die Mietpreisbremse und eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis sind zwei unterschiedliche rechtliche Fragen.
Die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB betrifft grundsätzlich die zulässige Miethöhe bei Beginn eines Mietverhältnisses. Eine spätere Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich dagegen insbesondere nach §§ 558 ff. BGB.
Das bedeutet auch: Eine unzulässige Mieterhöhung bedeutet nicht automatisch, dass schon die bisherige Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt.
Umgekehrt bedeutet eine möglicherweise zulässige Mieterhöhung nicht automatisch, dass die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete rechtmäßig war.
Deshalb lohnt es sich, beide Fragen getrennt zu prüfen.
Kann meine Miete trotz einer Mieterhöhung sogar sinken?
Ja, das kann unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein.
Ergibt die Prüfung, dass die ursprünglich vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt und keine gesetzliche Ausnahme greift, kann die zulässige Miete niedriger sein als die bislang gezahlte Miete.
Das ist gerade nach einer Mieterhöhung ein wichtiger Perspektivwechsel: Statt ausschließlich darüber zu diskutieren, ob die Miete beispielsweise um weitere 50 oder 100 Euro steigen darf, kann es sinnvoll sein, zunächst zu klären, ob die Ausgangsmiete überhaupt vollständig verlangt werden durfte.
Eine Mieterhöhung bedeutet deshalb nicht zwangsläufig, dass Sie künftig tatsächlich mehr zahlen müssen. Die konkrete Rechtslage hängt allerdings immer vom jeweiligen Mietvertrag und der Art der verlangten Mieterhöhung ab.
Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieterinnen und Mieter nicht nur ihre zukünftige Miete senken, sondern auch bereits zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Für die Rückforderung gelten besondere Voraussetzungen. Von Bedeutung ist insbesondere, wann ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt wurde.
Nach § 556g BGB kann der Zeitpunkt der Rüge erheblichen Einfluss darauf haben, für welchen Zeitraum überzahlte Miete zurückverlangt werden kann. Wird ein Verstoß erst mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt, können grundsätzlich nur die nach Zugang der Rüge fällig werdenden überhöhten Mietzahlungen zurückverlangt werden.
Auch deshalb kann es sinnvoll sein, eine mögliche Überschreitung der Mietpreisbremse nicht unnötig lange ungeprüft zu lassen.
Was gilt bei einer Staffelmiete?
Auch bei einer Staffelmiete kann sich eine Prüfung lohnen. Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete zu den im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkten automatisch. Die Mietpreisbremse ist nach § 557a Abs. 4 BGB grundsätzlich auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden.
Für spätere Staffeln wird deshalb erneut geprüft, welche Miethöhe zu dem Zeitpunkt zulässig ist, zu dem die jeweilige Staffel wirksam wird.
Wer gerade die nächste Stufe einer Staffelmiete erreicht hat, kann diesen Zeitpunkt deshalb ebenfalls zum Anlass nehmen, die Miethöhe überprüfen zu lassen.
Was gilt bei einer Indexmiete?
Bei einer Indexmiete gelten andere Regeln. Hier wird die Miethöhe an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes gekoppelt. Nach § 557b Abs. 4 BGB finden die Vorschriften über die Mietpreisbremse grundsätzlich nur auf die Ausgangsmiete Anwendung.
Das bedeutet: Auch wenn Sie gerade eine Indexmieterhöhung bekommen haben, kann es sinnvoll sein, noch einmal auf den Beginn des Mietverhältnisses zurückzublicken und zu prüfen, ob bereits die Ausgangsmiete die zulässige Grenze überschritten hat.
Mieterhöhung erhalten: Was sollten Sie jetzt tun?
Wenn Sie gerade ein Mieterhöhungsschreiben bekommen haben, sollten Sie nicht automatisch zustimmen. Prüfen Sie zunächst, um welche Art von Mieterhöhung es sich handelt, welche Fristen gelten und ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Nutzen Sie die Gelegenheit aber auch für einen Blick auf das gesamte Mietverhältnis. Entscheidend können insbesondere folgende Fragen sein:
- Gilt für meine Wohnung die Mietpreisbremse?
- Wie hoch war die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mietbeginn?
- Wie hoch durfte meine Ausgangsmiete sein?
- Gibt es eine gesetzliche Ausnahme von der Mietpreisbremse?
- Ist meine bisherige Miete möglicherweise schon zu hoch?
- Kann ich meine zukünftige Miete senken?
- Kann ich bereits zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
- Ist die jetzt verlangte Mieterhöhung selbst zulässig?
So wird aus der Frage „Muss ich jetzt noch mehr Miete zahlen?“ die möglicherweise wichtigere Frage: „Wie viel Miete darf mein Vermieter von mir überhaupt verlangen?“
Fazit: Mieterhöhung nicht blind zustimmen – sondern die gesamte Miete prüfen
Eine Mieterhöhung ist für die meisten Mieterinnen und Mieter zunächst einmal eine schlechte Nachricht. Sie kann aber ein sinnvoller Anlass sein, die eigene Miete erstmals umfassend überprüfen zu lassen.
Denn möglicherweise ist nicht nur die aktuelle Mieterhöhung problematisch. Es kann sich bei einer Prüfung auch herausstellen, dass bereits die bisherige Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt.
Deshalb sollten Mieterinnen und Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nicht vorschnell zustimmen. Wer ohnehin gerade Mietvertrag, Mietspiegel und Miethöhe prüft, kann diesen Zeitpunkt nutzen, um die gesamte Miete überprüfen zu lassen.
Bei RentAid können Sie kostenlos und unverbindlich prüfen lassen, ob die Mietpreisbremse für Ihre Wohnung gilt und Ihre Miete möglicherweise zu hoch ist. Ist Ihr Fall rechtlich und wirtschaftlich geeignet, kann RentAid die weitere Durchsetzung finanzieren. Sie tragen dann kein eigenes Kostenrisiko für die rechtliche Durchsetzung.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung und Mietpreisbremse
Muss ich einer Mieterhöhung meines Vermieters zustimmen?
Nicht automatisch. Ob eine Mieterhöhung zulässig ist, hängt von ihrer Art und den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen ab. Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter insbesondere die Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB beachten.
Kann ich die Mietpreisbremse auch prüfen lassen, wenn ich gerade eine Mieterhöhung bekommen habe?
Ja. Die Mieterhöhung und die Einhaltung der Mietpreisbremse sind zwar unterschiedliche rechtliche Fragen. Eine aktuelle Mieterhöhung kann aber ein sinnvoller Anlass sein, auch die ursprünglich vereinbarte Miethöhe überprüfen zu lassen.
Kann meine Miete nach einer Prüfung niedriger sein als vor der Mieterhöhung?
Das ist möglich, wenn die bisherige Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt und keine Ausnahme greift. Dann kann die zulässige Miethöhe unter der bislang verlangten Miete liegen.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei einer Staffelmiete?
Grundsätzlich ja. Nach § 557a Abs. 4 BGB sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse auf jede Mietstaffel anzuwenden.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei einer Indexmiete?
Bei einer Indexmiete gelten die Vorschriften über die Mietpreisbremse grundsätzlich für die Ausgangsmiete. Spätere indexbedingte Erhöhungen unterliegen besonderen Regeln.
Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückbekommen?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Wie weit eine Rückforderung zurückreicht, hängt unter anderem vom Beginn des Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt einer Rüge nach § 556g BGB ab.
Was kostet die Prüfung bei RentAid?
Die erste Prüfung ist kostenlos und unverbindlich. Ergibt sich ein geeigneter Fall, kann RentAid die Finanzierung der rechtlichen Durchsetzung übernehmen, sodass für die Mieterin oder den Mieter kein eigenes Kostenrisiko für die Durchsetzung entsteht.